Uknjižba prava na nepokretnostima u Republici Srbiji

Uknjižba prava na nepokretnostima u Republici Srbiji je postupak kojim se definitivno stiču stvarna prava na nepokretnostima u Republici Srbiji.

U Republici Srbiji primenjuju se četiri sistema javne evidencija na nepokretnostima;

• Tapijski sistem sa intabulacionim knjigama
• Zemljišne knjige i katastar zemljišta
• Katastar zemljišta
• Katastar nepokretnosti

Registri nepokretnosti

Registri nepokretnosti su javni registri u koje svako ima pravo uvida bez obaveze da bilo kome da dokazuje postojanje pravnog interesa.

• Izvodi ili potvrde imaju snagu javne isprave za koje važi pretpostavka tačnosti podataka koji se u njoj nalaze,
• Može se izvršiti uvid u činjenice o kojima se vode.
• Pretpostavka znanja odnosno nesavesnosti. Svako ko namerava da zasnuje neko pravo na nepokretnosti (kupi, zasnuje hipoteku u cilju obezbeđenja svog potraživanja) dužan je da prethodno proveri podatke koji su upisani u nadležnom registru, u suprotnom nema pravo da se kasnije poziva da mu je neka činjenica bila nepoznata.

Zemljišne knjige

Zemljišna knjiga se sastoji od glavne knjige, zbirke isprava, stvarnog registra i imeničnog registra. Glavna knjiga se sastoji od zemljišnoknjižnih uložaka (ZKUL), a svaki ZKUL se vodi za jedno zemljišno knjižno telo, koje se sastoji od jedne ili više katastarskih parcela jednog vlasnika koje se nalaze u granicama jedne katastarske opštine.

ZKUL se sastoji od :

• popisnog lista (A- list)
• vlasničkog lista (V- list)
• teretnog lista (G- list)

Popisni list (A- List)

Popisni list se sastoji od dva odeljka.

U prvi odeljak se upisuje zemljišnoknjižno telo sa sastavnim delovima, (katastarske parcele, zgrade). Ako postoji više parcela one se upisuju jedna ispod druge.

Za svaku parcelu se upisuje broj pod kojim se vodi na katastarskom planu, opis nepokretnosti (stambena zgrada, zemljište bez zgrade, dvorište, voćnjak, itd.) i njena površina u hektarima, arima i kvadratnim metrima. Iza rubrike u kojoj se upisuje površina upisuju se primedbe.

U drugi odeljak popisnog lista upisuju se pojašnjenja upisa izvršena u prvom odeljku, vidi se rešenje na osnovu kog je upisana određena parcela i ako je neka parcela otpisana u kojem se ZKUL-u nalazi i tp, trenutku, rešenje kojim je ispravljena površina katastarske parcele, itd.

Vlasnički list (B- List)

U drugi deo ZKUL-a upisuju se:

• Ime vlasnika ili suvlasnika i vlasnički udeo
• Pravni osnov pribavljanja prava svojine (ugovor o kupoprodaji, ostavinsko rešenje, sudska presuda itd.).
• Ograničenja u pogledu raspolaganja koja se odnose na ličnost vlasnika nepokretnosti; na primer; maloletstvo vlanika, oduzezta poslovna sposobnost itd.).
• Broj rešenja na osnovu koga je izvršen upis.

Teretni list (V- List)

Teretni list je namenjen obaveštenju kupca o tome koje sve obaveze, teteti i ograničenja pogađaju dosadašnjeg vlasnika jer ukoliko se reši na kupovinu sve te obaveze, tereti i ograničenja će i njega pogađati.

U treći deo ZKUL- a upisuju se:

• Stvarna prava koja opterećuju nepokretnost (hipoteka, stvarne službenosti, lične službenosti)
• Pravo preče kupovine, zakup
• Ograničenja raspolaganja koja terete nepokretnost, zabrana opterećenja i otuđenja
• Postojanje rešenja o izvršenju

Upisi

• Uknjižba
• Predbeležba
• Zabeležba

Uknjižba

Upis kojim se zemljišno knjižna prava konačno stiču ili prestaju.

Uknjižba u pravnom sistemu Republike Srbije predstavlja način sticanja stvarnih prava na nepokretnostima (svojina, stvarne službenosti, hipoteka ) ova prava se u načelu mogu definitivno steći tek upisom u nadležni registar nepokretnosti.

Pravo svojine prodavca nepokretnosti ne prestaje a kupac ne postaje vlasnik u trenutku kada se zaključi ugovor o kupoprodaji neko tek kada se kupac uknjiži.

Uknjižba je povezana sa pravnim poslom kojim se prenosi neko stvarno pravo na nepokretnosti.

Pravo svojine se može uknjižiti samo ukoliko počiva na punovažnom osnovu (ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, sudska odluka, ugovor o razmeni, ugovor o doživotnom izdržavanju, ugovor o poklonu itd.).

Uslovi za uknjižbu

1. Da se uknjižba vrši „ protiv“ lica koje je upisano kao vlasnik nepokretnosti.

Ukoliko se stiče od lica koje nije upisano kao vlasnik potreban je neprekinut niz vanzemljišno knjižnih prenosa.

1. Pismena isprava o pravnom osnovu. Privatna ili javna isprava.(ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, sudska odluka, ugovor o razmeni, ugovor o doživotnom izdržavanju, ugovor o poklonu itd.).

Privatna isprava:

• Potpisi ugovarača moraju biti overeni od strane suda.
• Puna oznaka zemljišnoknjižnog tela. Primer: (katastarska parcela br. 322/3 KO Vrčin, površine 11,23 ara, njiva straževica).
• Klauzula intabulandi.

Izjava zemljišno knjižnog prethodnika kojom dozvoljava licu kojem prenosi pravo na nepokretnosti da ono to pravo uknjiži.

• Dokaz o plaćenom porezu na promet nepokretnosti (pečat poreske uprave na samom ugovoru.

Javna isprava:

• Klauzula pravnosnažnosti (pečat na samoj ispravi, stavlja ga organ koji je i doneo odluku, sud, opština nakon proteka roka za žalbu.).
• Dokaz o plaćenom porezu na promet nepokretnosti (pečat poreske uprave na samoj ispravi.
• Nije potrebna klauzula intabulandi.

Predbeležba

Upis kojim se zemljišno knjižna prava uslovno stiču. Uslovno sticanje – kada nedostaje element za uknjižbu (overa potpisa, klauzula intabulandi, uslov iz ugovora, saglasnost roditelja...)

Uslov se sastoji u tome što je potrebno da se predbeležba opravda.

Ukoliko se predbeležno pravo opravda, opravdanje će delovati i na prošlost, te će se smatrati da je zemljišnoknjižno pravo stečeno od trenutka kada je predbeleženo.

Ako se predbeležba ne opravda dolazi do njenog brisanja, tako da se smatra da upisa nije ni bilo, u roku koji ne može biti kraći od 15 dana niti duži od šest meseci.

Smisao predbeležbe je u tome da lice koje namerava da se uknjiži stekne prvenstvo nad ostalim mogućim pretedentima na upis.

Uslovi za predbeležbu

Uslovi su blaži od onih koji se zahtevaju za uknjižbu.

Privatna isprava:

• Potpisi ugovarača ne moraju biti overeni od strane suda.
• Nije neophodno da isprava sadrži preciznu oznaku nepokretnosti ali je neophodno da se ona može na osnovu podataka sadržanih u ispravi odrediti.
• Ne mora biti data klauzula intabulandi.
• Isprava ne mora biti snabdevena dokazom o plaćenom porezu na promet nepokretnosti.

Javna isprava:

• Nije potrebno da postoji klauzula pravnosnažnosti.
• Isprava ne mora biti snabdevena dokazom o plaćenom porezu na promet nepokretnosti.

Opravdavanje predbeležbe

Predbeležba se opravdava tako što se otklanjaju nedostaci zbog kojih isprava nije bila podobna za uknjižbu.

• Ako zemljišnoknjižni prethodnik da klauzulu intabulandi.
• Ako se podnese isprava sa klauzulom pravnosnažnosti.
• Ako podnese potvrda o plaćenom porezu.
• Pravnosnažnom sudskom presudom u sporu za opravdanje predbeležbe.

Predbeležba treba da se opravda u roku od 15 dana od kada je odluka o predbeležbi dostavljena licu koje je podnelo zahtev.

Sud može produžiti ovaj rok iz opravdanih razloga.

Ako podnosilac zahteva ne može da opravda predbeležbu, može u roku od 15 dana da podnese tužbu za opravdanje predbeležbe.

Podnosilac zahteva da bi uspeo u sporu treba da dokaže postojanje i punovažnost pravnog osnova za pribavljanje zemljišnoknjižnog prava čiju uknjižbu zahteva.

Potrebno je i da dokaže da je pravo o kojem je reč postojalo u trenutku predbeležbe.

Zabeležba

Upis činjenica od značaja za promet.

Ova vrsta upisa predstavlja jednu vrstu obaveštenja svim licima koja su zainteresovana da steknu neko pravo na nepokretnosti.

Sve one obaveze koje idu na teret prodavca nepokretnosti teretiće i kupca, tako da on ima interes da bude upoznat da li se povodom te nepokretnosti vodi spor ili je pokrenut izvršni postupak koji ima za predmet izvršenja tu nepokretnost, da li je prodavac lišen poslovne sposobnosti itd.

Neke zabeležbe:

• Zabeležba spora
• Zabeležba hipotekarne tužbe
• Zabeležba pravosnažnosti i izvršnosti (zabeležba započ. namirenja)
• Zabeležba prvenstvenog reda
• Zabeležba maloletnosti
• Zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja

Zabeležba spora

Zabeležba spora je upis činjenice da je imalac zemljišnoknjižnog prava podneo tužbu kojom se zahteva brisanje neke uknjižbe i povraćaj u pređašnje stanje.

Zabeležbu spora može zahtevati samo lice čije je zemljišnoknjižno pravo povređeno uknjižbom prava nekog drugog lica.

Zabeležava se spor samo o pravu koje je bilo upisano u registar nepokretnosti, ukoliko je na primer, vlasnik prodao kuću a nije ovavestio lice koje ima ugovorno pravo preče kupovine, to lice ima pravo da podnese tužbu sudu kojom može da zahteva i upis zabeležbe spora ali samo ako je njegovo pravo preče kupovine bilo upisano u registar nepokretnosti, ako pravo preče kupovine nije bilo upisano on ne može da izvrši zabeležbu spora.

Zabeležbu spora iako nije reč o zemljišnoknjižnom pravu, moguća je kada:

• Držalac nepokretnosti koji je stekao pravo svojine održajem i poveo spor protiv lica koje je upisano u registar nepokretnosti kao vlasnik.
• Supružnik kada se nepokretnost stečena radom u toku braka nalazi u zajedničkoj svojini oba supružnika, a u registru nepokretnosti je upisana na ime samo jednog od njih.

Izvori

• [1] Internet sajt „Republičkog geodetskog zavoda“
• [2]
• [3]

Spoljašnje veze

• Zakon o državnom premeru i katastru,"Službeni glasnik RS“ broj 72/09 [4]
• Zakon o zemljišnim knjigama „Službene novine Kraljevine Jugoslavije“ broj 281-HS