Hipoteka

Iz Vikipedije, slobodne enciklopedije
Skoči na: navigacija, pretraga

Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, Hipoteka je jedini način zalaganja nepokretnih stvari, koji izuzetno pogoduje pravnom prometu. Za dužnika je povoljan, zato što je to najjeftiniji način da dođe do nekog kredita (krediti obezbeđeni hipotekom imaju obično najnižu kamatu i duži rok otplate). A za poverioca zato što je vrednost založene nepokretnosti višestruko veća od iznosa kredita, pa može biti prilično siguran u to da će dobiti dug sa svim kamatama.

Predmet hipoteke[uredi]

Predmet hipoteke može da bude:

  1. nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i sl.);
  2. deo nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o deobi;
  3. susvojinski udeo u nepokretnoj stvari;
  4. poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i dr.);
  5. pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje, ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini;
  6. objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata.

Radi obezbeđenja jednog potraživanja, hipoteka može da optereti više nepokretnosti, bez obzira da li pripadaju istom ili različitim vlasnicima. U slučaju da se dug ne isplati po dospeću, poverilac može potraživanje da naplati po svom savesnom izboru iz vrednosti jedne ili više nepokretnosti. Ovakva hipoteka se naziva zajednička hipoteka.

Domašaj hipoteke[uredi]

Hipoteka obuhvata nepokretnost, i to:

  1. sve sastavne delove nepokretnosti, prirodne plodove koji nisu odvojeni od nepokretnosti, osim ako je ugovorom o hipoteci drukčije određeno;
  2. pripatke nepokretnosti određene ugovorom o hipoteci, ali ne i stvari u svojini trećih lica;
  3. sva poboljšanja i povećanja vrednosti nepokretnosti do kojih je došlo posle zasnivanja hipoteke.

Potraživanje koje se obezbeđuje[uredi]

To može biti svako potraživanje, uključujući i buduće ili uslovno potraživanje, kao i potraživanje izraženo u stranoj valuti. Ono obuhvata glavno potraživanje, kamatu i troškove naplate. Deo potraživanja koji nije obezbeđen hipotekom može da se naplati samo iz ostale dužnikove imovine. Potraživanje mora da bude u potpunosti određeno - iznos glavnice, iznos kamata, datumi dospeća rata, itd. To potraživanje je najčešće iz ugovora o kreditu.

Nastanak hipoteke[uredi]

Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti, na osnovu:

Ugovora o hipoteci (ugovorna hipoteka)[uredi]

Ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom. Dug dospeva u skladu sa ugovorom ili drugim pravnim osnovom iz koga proizilazi. Ugovor o hipoteci može da bude samostalan ili deo ugovora koji uređuje potraživanje (ugovora o zajmu, kreditu i dr.).

Zaključenje - ugovor o hipoteci zaključuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim u sudu ili kod drugog zakonom ovlašćenog organa za overu potpisa na aktima o prometu nepokretnosti. Ugovor o hipoteci može da zaključi vlasnik, ili drugo lice koje ima pravo raspolaganja, kao i investitor i kupac objekta u izgradnji ili posebnog dela objekta u izgradnji.

Upis - ugovorne hipoteke vrši se na zahtev:

  1. vlasnika nepokretnosti, odnosno njegovog staraoca ili zakonskog zastupnika;
  2. dužnika;
  3. poverioca.

Upis ugovorne hipoteke na objektu u izgradnji vrši se na sledeći način:

  1. na zemljištu na kojem se objekat gradi, upisuje se hipoteka na objektu u izgradnji, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti;
  2. ako je investitor prodao kupcu objekat u izgradnji, odnosno posebni deo objekta u izgradnji, i hipotekarni poverilac kupca može da zahteva upis hipoteke na objektu u izgradnji, odnosno posebnom delu objekta, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti. Ako objekat u toku izgradnje promeni vlasnika, novi vlasnik stupa u prava i obaveze prethodnog vlasnika prema licima u čiju korist je upisana hipoteka. Objektom u izgradnji, u smislu Zakona o hipoteci, smatra se i fizički završen objekat, odnosno njegov zasebni deo, koji nije upisan u registar nepokretnosti, ako zadovoljava uslove za upis hipoteke na objektu u izgradnji. Rizik eventualnog rušenja nepropisno sagrađenog objekta, na kome je upisana hipoteka, snose vlasnik nepokretnosti, dužnik i poverilac, u skladu sa njihovim unutrašnjim odnosima.

Ugovor o hipoteci mora da sadrži:

  1. ime i prezime, prebivalište ili boravište, odnosno poslovno ime i sedište poverioca, zalogodavca, kao i dužnika, ako su to različita lica;
  2. bezuslovnu izjavu vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upiše hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi);
  3. precizne podatke o potraživanju koje se obezbeđuje, valuti obračuna i valuti plaćanja, iznosu pojedinih rata i vremenu njihove dospelosti i mestu i načinu plaćanja, odnosno podatke o glavnom potraživanju, kamatnoj stopi ili drugim elementima na osnovu kojih se može odrediti visina kamate, mestu i načinu plaćanja kamate, kao i iznosu drugih sporednih davanja ako su ugovorena, rokovima dospevanja potraživanja, odnosno načinu na koji se određuje dospelost, ako rok nije određen;
  4. podatke o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, uključujući i dokaz o vlasništvu, odnosno o drugom pravu iz Zakona o hipoteci;
  5. podatke o stvarima iz Zakona koje hipoteka obuhvata.

Ugovor ne sme da sadrži odredbe koje daju ovlašćenje poveriocu da, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti:

  1. proda nepokretnost suprotno odredbama ovog zakona;
  2. po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prisvoji on ili treće lice.
  3. ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje poverilac ima pravo da upotrebljava predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke.
  4. ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje vlasnik ne može da otuđi predmet hipoteke ili da ga optereti hipotekom u korist docnijeg poverioca.

Založnom izjavom (jednostrana hipoteka)[uredi]

Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu založne izjave. Založna izjava je isprava sačinjena od strane vlasnika, kojom se on jednostrano obavezuje, ukoliko dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom. Založna izjava po formi i sadržini odgovara ugovoru o hipoteci. Upis hipoteke na osnovu založne izjave vrši se na zahtev vlasnika ili poverioca.

Na osnovu samog zakona (zakonska hipoteka)[uredi]

U našem pravu postoji nekoliko slučajeva kada hipoteka nastaje na osnovu zakona, jedan od njih je hipoteka koju ima organ uprave zadužen za poreze na nepokretnosti za koju se porez duguje. Ono što je specifično za ovakve hipoteke je to što one (za razliku od ostalih vrsta hipoteka) postoje i bez upisa u registre hipoteka - pa se zato i ne upisuju. Ovakve hipoteke će imati prvenstvo u naplati (naplaćuju se pre ostalih vrsta hipoteka);

Na osnovu sudske odluke (sudska hipoteka)[uredi]

Uvek kada neko podnese zahtev za prinudno izvršenje, sud će staviti hipoteku na nepokretnosti koje su predmet izvršnog postupka. Upis u registre kod ove hipoteke takođe nije neophodan, jer će ona postojati i bez njega, ali se ipak upisuje zbog publiciteta (vidi načela založnog prava u članku Založno pravo).

Prava i obaveze vlasnika nepokretnosti[uredi]

Prava vlasnika nepokretnosti[uredi]

Vlasnik i posle zasnivanja hipoteke ima pravo da:

  1. drži predmet hipoteke;
  2. upotrebljava predmet hipoteke prema uobičajenoj nameni;
    1. otuđi predmet hipoteke (npr. proda ili pokloni kuću koja je pod hipotekom) i prenese pravo na pribavioca (npr. izda kuću u zakup ili je stavi pod novu hipoteku), u kom slučaju se ne menja ništa u dužnikovoj obavezi i u obezbeđenom potraživanju, jer pribavilac može u registrima da vidi hipoteku (štaviše to je njegova dužnost), te da sam odluči hoće li da prisvoji takvu nepokretnost;
  3. otuđi deo nepokretnosti. Ako vlasnik (uz saglasnost poverioca, naravno), izvrši deobu ili spajanje predmeta hipoteke sa drugom nepokretnošću, hipoteka se, po službenoj dužnosti, upisuje i na tim nepokretnostima,
  4. prenese dug na treće lice (naravno ako postoji lice koje želi da preuzme dug).

Obaveze vlasnika nepokretnosti[uredi]

Vlasnik je dužan da čuva i održava predmet hipoteke kao |dobar domaćin]] Vlasnik će |osigurati]] predmet hipoteke od svih uobičajenih rizika pre zaključenja ugovora o hipoteci.


Ustupanje potraživanja[uredi]

Potraživanje se ustupa na osnovu ugovora između poverioca i lica kome se potraživanje ustupa. Taj ugovor se zaključuje:

  1. u pismenoj formi, sa potpisima overenim od strane suda, odnosno drugog zakonom ovlašćenog organa;
  2. prenosi hipoteku na lice kome se potraživanje ustupa;
  3. proizvodi dejstvo prema trećim licima na osnovu upisa u registar nepokretnosti.
  4. ugovor kojim se prenosi samo hipoteka, bez prenosa potraživanja koje je njome obezbeđeno, neće proizvoditi pravna dejstva, u skladu sa načelom akcesornosti (vidi načela založnog prava u članku Založno pravo).


Namirenje[uredi]

Opšta pravila namirenja[uredi]

Hipotekarni poverilac može, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje potraživanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, bez obzira u čijoj svojini ili državini se ona nalazi u tom trenutku. Regularno namirenje se sprovodi u skladu sa Zakonom o izvršnom postupku, kao i zakonom koji uređuje prinudnu naplatu poreskih potraživanja na nepokretnostima.

Hipotekarni poverilac može da zahteva da svoje dospelo potraživanje namiri:

  1. najpre iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, a zatim iz ostale imovine dužnika;
  2. istovremeno iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i iz dužnikove imovine; ili
  3. najpre iz dužnikove imovine, pa tek potom iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

Postupak namirenja teče tako što poverilac najpre tuži dužnika. Rešenje koje sud donese služi kao izvršna isprava. Na osnovu njega se pokreće izvršni postupak (čije se pokretanje zabeležava se u registru hipoteka). Zatim se nepokretnost prodaje (na javnoj prodaji]], po berzanskoj ili tržišnoj]] ceni]], po proceni veštaka...) i namiruju se sl. redom:

  1. troškovi prodaje;
  2. eventualne zakonske hipoteke;
  3. ostale hipoteke (i to po onom redu po kom su upisivane);
  4. kamate i druga povremena davanja (sem ako je potraživanje zastarelo);

Eventualni ostatak se vraća vlasniku hipotekovane nepokretnosti.

Hipotekarni poverilac može da se namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i posle zastarelosti obezbeđenog potraživanja. U tom slučaju kamata i druga povremena davanja ne mogu se namiriti iz predmeta hipoteke, već samo glavnica duga.

Накнадни уговор закључују поверилац и власник непокретности у писменој форми, са потписима овереним у суду, односно од стране другог законом овлашћеног органа, а њиме може да се уговори:
  1. delimični ili potpuni prenos prava svojine, odnosno drugog stvarnog prava na predmetu hipoteke, na poverioca, umesto ispunjenja duga;
  2. svaki drugi posao kojim se postiže brisanje hipoteke sa nepokretnosti.

Poverilac će bez odlaganja obavestiti dužnika o naknadnom ugovoru.

Može se desiti da hipotekarni dug isplati lice koje nije dužnik. U tom slučaju (tzv. realna subrogacija) to lice stupa na mesto hipotekarnog poverioca i preuzima sva njegova prava.

Vansudsko namirenje[uredi]

Iako je pravilo da se neisplaćen dug namiruje sudskim putem, zbog neefikasnosti našeg sudstva, a u cilju poboljšanja pravnog prometa i pojeftinjenja kredita, država je napravila ustupak (pre svega bankama) u vidu vansudskog namirenja. Ovaj način namirenja detaljno uređuje Zakon o hipoteci.

Da bi bilo moguće vansudski namiriti svoj dug mora da postoji tzv. izvršna isprava.

U smislu Zakona o hipoteci, pismeno se smatra uručenim poveriocu ako je poslato preporučenom poštom na adresu poverioca iz ugovora o hipoteci ili na adresu iz poveriočeve opomene u kojoj se zahteva odgovor dužnika.

Ukoliko u roku od 30 dana od dana prijema prve opomene dužnik ne isplati dug, poverilac će dužniku i vlasniku nepokretnosti uputiti opomenu o prodaji nepokretnosti koja sadrži:

  1. podatke o ugovoru o hipoteci i hipotekovanoj nepokretnosti;
  2. opis povrede ugovora o hipoteci na osnovu koga se zahteva realizacija hipoteke;
  3. obaveštenje da je celokupan dug dospeo na naplatu;
  4. iznos duga koji je dospeo na naplatu;
  5. radnje koje dužnik ili vlasnik mora da preduzme da bi isplatio dug i izbegao prodaju nepokretnosti;
  6. rok u kome dužnik ili vlasnik mora da ispuni obaveze da bi izbegao prodaju nepokretnosti;
  7. opomenu da ukoliko dužnik ili vlasnik ne preduzme te radnje i time ispuni dug, poverilac će prodajom hipotekovane nepokretnosti prekinuti državinu na nepokretnosti;
  8. obaveštenje o izboru načina prodaje nepokretnosti;
  9. ime i neophodne podatke o predstavniku poverioca kome se dužnik može obratiti radi održavanja sastanka;
  10. druge informacije za koje poverilac smatra da su od značaja.

Poverilac će istovremeno poslati registru nepokretnosti zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje u korist poverioca i:

  1. kopiju opomene o prodaji nepokretnosti;
  2. kopiju ugovora o hipoteci;
  3. izjavu da dužnik do tog dana nije ispunio dug;
  4. dokaze da su prva opomena i opomena o prodaji poslate dužniku i vlasniku nepokretnosti.

Registar nepokretnosti će, u roku od sedam dana od dana prijema zahteva za zabeležbu, izvršiti zabeležbu hipotekarne prodaje u korist poverioca i dostaviti poveriocu, dužniku i vlasniku nepokretnosti rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje. Zabeležba hipotekarne prodaje i rešenje hipotekarne prodaje sadrži:

  1. izričito ovlašćenje da hipotekarni poverilac, kada rešenje postane pravosnažno, ali ne pre isteka roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može kao hipotekarni poverilac u svoje ime prodati nepokretnost, u skladu sa odredbama ovog zakona;
  2. zabranu prodaje hipotekovane nepokretnosti od strane vlasnika. Vlasnik, dužnik i poverilac imaju pravo žalbe nadležnom organu na rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje u roku od 15 dana od dana prijema rešenja. Nadležni organ mora doneti drugostepeno rešenje u roku od 15 dana od dana podnošenja žalbe.

Žalba će biti uvažena ako dužnik ili vlasnik dostavi registru nepokretnosti nesporne pismene dokaze da:

  1. potraživanje ne postoji;
  2. hipoteka ne postoji;
  3. potraživanje nije dospelo za naplatu; ili
  4. je dug isplaćen.

Drugostepeno rešenje, konačno je i izvršno i protiv njega nije dozvoljena tužba ili pravni lek.

Dužnik, odnosno vlasnik nepokretnosti može, u roku od 10 dana od dana dobijanja opomene o prodaji nepokretnosti, zatražiti sastanak sa poveriocem odnosno njegovim predstavnikom, koji je u obavezi da ga primi u svojim prostorijama u toku radnog vremena. Pravo poverioca da pristupi prodaji hipotekovane nepokretnosti neće biti ograničeno ili odloženo ako se strane ne dogovore na način predložen od strane dužnika na ovom sastanku.

Ako dužnik ne isplati dug do dana pravosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a od dana izdavanja tog rešenja prođe rok od 30 dana, poverilac na osnovu rešenja može pristupiti prodaji hipotekovane nepokretnosti putem aukcije ili neposredne pogodbe. Izbor jednog načina prodaje ne isključuje mogućnost primene drugog načina prodaje, ako nepokretnost ostane neprodata. Pre pristupanja prodaji poverilac je dužan da utvrdi orijentacionu tržišnu vrednost nepokretnosti angažovanjem ovlašćenog sudskog veštaka.

Poverilac može sam organizovati aukcijsku prodaju nepokretnosti ili je može poveriti licu koje se time profesionalno bavi. Oglas o održavanju aukcijske prodaje mora biti na vidan način objavljen u dnevnom listu koji se prodaje u regionu u kome se nalazi hipotekovana nepokretnost i to najmanje 45 dana pre zakazane prodaje. Javni oglas sadrži:

  1. opis nepokretnosti;
  2. ime i prezime, odnosno naziv poverioca;
  3. podatke kako kontaktirati poverioca;
  4. početnu cenu na aukciji;
  5. vreme i mesto aukcije;
  6. druge informacije za koje poverilac smatra da su od značaja.

Poverilac će istovremeno poslati dužniku, vlasniku nepokretnosti, odnosno trećim licima koja imaju prava na hipotekovanoj nepokretnosti obaveštenje o oglasu koje sadrži:

  1. sve elemente oglasa;
  2. izjavu u kom roku se može isplatiti celokupan dug da bi se izbegla prodaja.

Početna cena na aukciji ne može biti niža od 75% procenjene vrednosti. Ako prva aukcija ne uspe, početna cena na drugoj aukciji ne može biti niža od 60% od procenjene vrednosti. Izuzetno, poverilac i vlasnik, odnosno dužnik mogu, prilikom organizovanja aukcijske prodaje, u pismenom obliku ugovoriti da se nepokretnost može prodati i po nižoj ceni od 75% procenjene vrednosti, odnosno od 60% procenjene vrednosti.

Poverilac može dati sopstvenu ponudu na aukciji.

Poverilac, na osnovu pravnosnažnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a po isteku roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može u svoje ime prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po ceni koja je približna tržišnoj. Pod tržišnom cenom, u smislu ovog zakona, podrazumeva se uobičajena cena koja se može postići prodajom te nepokretnosti u dobroj veri, u vreme hipotekarne prodaje. Poverilac može prodavati nepokretnost samostalno ili uz angažovanje advokata, odnosno agencije za promet nepokretnosti. Ukoliko se prodaja vrši preko advokata ili preko agencija za promet nepokretnosti, uobičajeni honorar, odnosno provizija mogu biti uključeni u prodajnu cenu. Najkasnije u roku od 15 dana pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, poverilac će o prodaji obavestiti dužnika, vlasnika nepokretnosti i lica koja imaju druga prava na nepokretnosti, obaveštenjem koje sadrži:

  1. iznos celokupnog potraživanja;
  2. procenjenu vrednost nepokretnosti;
  3. bitne elemente ugovora o prodaji nepokretnosti;
  4. datum za kada se predviđa zaključenje ugovora o kupoprodaji;
  5. način na koji će se sredstva dobijena od prodaje raspodeliti;
  6. datum kada nepokretnost mora biti iseljena i ispražnjena;
  7. izjavu u kom roku može da se ispuni celokupna obaveza, da bi se izbegla prodaja nepokretnosti.

U toku vansudskog postupka namirenja, nadležni organ unutrašnjih poslova dužan je da bez odlaganja hipotekarnom poveriocu, odnosno njegovom zastupniku, pruži svu pomoć neophodnu za sprovođenje postupka namirenja, u slučaju da vlasnik, odnosno drugi držalac nepokretnosti u postupku njene prodaje ne dozvoljava pristup nepokretnosti, odnosno odbija da se dobrovoljno iseli iz nepokretnosti. Nadležni organ unutrašnjih poslova, pruža pomoć na osnovu uvida u rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje, odnosno ugovora o prodaji nepokretnosti.

U slučaju da cena ostvarena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom pogodbom ne namiruje celokupno potraživanje poverioca, dužnik ostaje dužan poveriocu preostali dug u iznosu razlike između celokupnog potraživanja i ostvarene cene. Preostali dug biće umanjen za iznos razlike između 75% procenjene cene nepokretnosti i ostvarene cene, ako je ostvarena cena niža od 75% procenjene cene, kod oba načina prodaje. Ako cena hipotekovane nepokretnosti, dobijena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom nagodbom, prevazilazi visinu potraživanja, hipotekarni poverilac dužan je da hipotekarnom dužniku isplati tu razliku.

Ako se hipotekarni poverilac namiri sticanjem prava svojine na hipotekovanoj nepokretnosti, smatra se da je potraživanje namireno u trenutku sticanja prava svojine.

Namirenje u slučaju objekta u izgradnji[uredi]

Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši se ustupanjem prava gradnje utvrđenog pravnosnažnim odobrenjem za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji. Organ koji je izdao odobrenje za gradnju, na zahtev kupca objekta u izgradnji, izdaće bez odlaganja kupcu istovetno odobrenje za gradnju na njegovo ime i poništiti staro odobrenje za gradnju. Kupac po samom zakonu stupa u sva prava i obaveze prodavca po osnovu odobrenja i pre izdavanja odobrenja kupcu.

Raspodela sredstava dobijenih vansudskom prodajom nepokretnosti[uredi]

Poverilac će, u roku od sedam dana od dana naplate prodajne cene nepokretnosti, sledećim redom namiriti:

  1. troškove prodaje, uključujući troškove i honorare trećih lica;
  2. potraživanje hipotekarnog poverioca;
  3. potraživanje hipotekarnog poverioca nižeg reda ili drugog poverioca sa jednakim redom obezbeđenja;
  4. preostali iznos pripada dužniku.

Poverilac će, u roku od sedam dana nakon raspodele sredstava, dužniku i svim trećim licima koja imaju prava na nepokretnosti, dostaviti konačni obračun raspodele sredstava.

Ako je predmet hipoteke u stečajnom postupku, poverilac ima razlučno pravo zasebnog namirenja iz vrednosti nepokretnosti.

Redosled namirenja[uredi]

Kad je jedan predmet hipoteke založen nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se isplaćuju njihova potraživanja iz cene dobijene prodajom predmeta hipoteke određuje se prema danu, času i minutu nastajanja hipoteke, računajući od momenta prve upisane hipoteke.

Prestanak hipoteke[uredi]

Ispis[uredi]

Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti u koji je bila upisana, u skladu sa zakonom. Ispis hipoteke vrši se, na zahtev dužnika, vlasnika ili poverioca, ako obezbeđeno potraživanje prestane na način dozvoljen zakonom.

  • Ispis hipoteke na zahtev vlasnika, vrši se samo ako je dug isplaćen u potpunosti. Zahtev sadrži:
  1. pismenu izjavu hipotekarnog poverioca da pristaje na ispis hipoteke; ili
  2. pravnosnažnu sudsku odluku kojom se utvrđuje da je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo.

Poverilac je dužan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraživanje u celosti isplaćeno.

Poverilac je dužan da izda dužniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga, i da mu da saglasnost za brisanje hipoteke.

  • Hipoteka prestaje i kad predmet propadne u celosti, i vlasnik može da zahteva ispis hipoteke. Hipoteka se ponovo uspostavlja ako vlasnik obnovi predmet, a ponovni upis vrši se po samom zakonu.

Hipoteka se svodi na preostali deo ako predmet delimično propadne, a ispravka upisa vrši se po samom zakonu.

U slučaju propasti ili delimične propasti predmeta hipoteke, hipotekarni poverilac, po samom zakonu, stiče založno pravo na potraživanju naknade iz osiguranja, odnosno na isplaćenoj naknadi. Dobijeni iznos raspodeljuje se među hipotekarnim poveriocima prema redosledu upisa njihovih prava hipoteke.

  • Hipoteka prestaje i kad, u cilju zadovoljenja opšteg interesa (eksproprijacija i sl.), a u skladu sa zakonom i na osnovu odluke nadležnog organa, pravo vlasnika na predmetu hipoteke pređe na treće lice. Ispis se vrši:
  1. na zahtev novog vlasnika nepokretnosti;
  2. hipotekarni poverilac stiče založno pravo na potraživanju naknade, odnosno na isplaćenoj naknadi, odnosno upisuje hipoteku na nepokretnosti koja je predata u svojinu vlasniku umesto oduzete nepokretnosti u opštem interesu (naknada se raspodeljuje među hipotekarnim poveriocima prema redosledu upisa njihovih prava hipoteke).
  • Hipoteka prestaje i kad je izvršena sudska javna prodaja predmeta. Ispis se vrši na osnovu pravnosnažne sudske odluke o namirenju hipotekarnih poverilaca.
  • Hipoteka prestaje i kad je, na osnovu verodostojne isprave ili izvršne isprave, u skladu sa Zakonom, predmet hipoteke prodat vansudskim putem i kad je poverilac namiren ili kad je poverilac namiren na osnovu naknadnog ugovora. Ispis se vrši:
  1. na zahtev kupca predmeta hipoteke;
  2. prava docnijih hipotekarnih poverilaca ostaju rezervisana.
  • Hipoteka prestaje ispisom i kada:
  1. se u istom licu stekne svojstvo hipotekarnog poverioca i hipotekarnog dužnika (konfuzija); ili
  2. hipotekarni poverilac stekne pravo svojine na hipotekovanoj nepokretnosti (konsolidacija). Ispis se vrši na zahtev vlasnika, dužnika ili poverioca.
  • Hipoteka prestaje i na osnovu jednostrane pismene izjave volje poverioca, sa potpisom overenim u sudu ili kod drugog organa ovlašćenog zakonom. Ispis se vrši na zahtev vlasnika koji sadrži u prilogu prethodnu izjavu.
  1. je proteklo dvadeset godina od dospelosti obezbeđenog potraživanja (stare hipoteke);
  2. upisani hipotekarni poverilac više ne postoji ili se ne može pronaći, ni njegovi naslednici (univerzalni sukcesori), ni lica koja su docnije upisana kao prijemnici (cesionari) potraživanja obezbeđenog hipotekom;
  3. za proteklo vreme upisani hipotekarni poverilac nije zahtevao, niti primio isplatu ni glavnog potraživanja ni kamate niti je to zahtevalo bilo koje ovlašćeno lice upisano u registar nepokretnosti. Ispis se vrši na zahtev vlasnika, suvlasnika ili zajedničara.

Zasnivanje nove hipoteke[uredi]

Hipoteka koja nije ispisana, ako je obezbeđeno potraživanje prestalo, u roku od 3 godine od dana kada je potraživanje prestalo može da se prenese na novog poverioca ili, radi obezbeđenja drugog potraživanja, na starog poverioca, do iznosa potraživanja obezbeđenog neispisanom hipotekom. Prenos se vrši na zahtev vlasnika, koji u prilogu sadrži dokaz da je potraživanje prestalo.

Odricanje vlasnika od prava na raspolaganje neispisanom hipotekom, ne proizvodi pravno dejstvo, osim ako:

  1. se vlasnik ugovorom obaveže prema trećem licu, a naročito prema hipotekarnom poveriocu sa docnijim redom prvenstva, da će u njegovu korist zahtevati ispis određene hipoteke;
  2. se u registar nepokretnosti upiše zabeležba takve obaveze kod te hipoteke.

Hipotekarni poverioci sa docnijim redom prvenstva hipoteka:

  1. ne mogu da se protive upisu novog hipotekarnog poverioca na upražnjeno mesto neispisane hipoteke;
  2. zadržavaju mesto na kome se njihove hipoteke nalaze.

Vlasnik predmeta hipoteke, uz zahtev za ispis, može da zahteva zabeležbu prvenstvenog reda za upis nove hipoteke:

  1. do iznosa potraživanja obezbeđenog starom (ranijom) hipotekom;
  2. na mestu koje je imala stara (ranija) hipoteka;
  3. u roku od tri godine od dana kada je zabeležba bila dozvoljena.

U slučaju prenosa prava na predmetu hipoteke, zabeležba zadržavanja prava prvenstvenog reda proizvodi pravno dejstvo u korist novog nosioca prava. Ovo se shodno primenjuje kada nova hipoteka treba da stupi na mesto dve ili više hipoteka koje u prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge.

Nova hipoteka može, na zahtev vlasnika, da se upiše na mestu već upisane hipoteke, sa istim prvenstvenim redom i do iznosa potraživanja obezbeđenog već upisanom hipotekom. U tom slučaju:

  1. upis proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispiše u roku od godinu dana od dana kada je data dozvola za upis nove hipoteke;
  2. ispis stare hipoteke vrši se na zahtev vlasnika ili poverioca u čiju korist je upisana nova hipoteka.

Ako je na staroj hipoteci zasnovana nadhipoteka, nova hipoteka proizvodi pravno dejstvo ako:

  1. se izbriše i nadhipoteka; ili
  2. nadhipotekarni poverilac i poverilac u čiju korist se upisuje nova hipoteka daju pristanak da se nadhipoteka prenese na novu hipoteku.

Ako je stara hipoteka zasnovana na više nepokretnosti (simultana hipoteka), nova hipoteka proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispiše iz svih registara nepokretnosti u kojima je upisana. Ovo se shodno primenjuje kad nova hipoteka treba da stupi na mesto dveju ili više hipoteka koje u prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge.

Centralna evidencija hipoteka CEH[uredi]

Centralna evidencija hipoteka (CEH) je centralna jedinstvena javna baza podataka u koju se unose hipoteke upisane u nadležni registar nepokretnosti, radi pretraživanja i prikupljanja informacija o hipotekama.

Centralnu evidenciju hipoteka vodi Republički geodetski zavod - katastar nepokretnosti, u skladu sa zakonom. U vršenju svoje nadležnosti, katastar nepokretnosti je dužan da:

  1. se stara o zakonitom, sistematičnom i ažurnom vođenju Centralne evidencije hipoteka;
  2. propiše obrazac obaveštenja koje je nadležni registar dužan bez odlaganja dostaviti katastru nepokretnosti;
  3. preduzme druge akte i radnje neophodne za nesmetano i pravilno funkcionisanje Centralne evidencije hipoteka, u skladu sa zakonom.

Katastar nepokretnosti, po službenoj dužnosti, obavlja:

  1. unos hipoteka upisanih u nadležni registar nepokretnosti;
  2. unos drugih podataka o hipotekama upisanim u nadležni registar nepokretnosti;
  3. unos svake promene ili brisanje podataka, koje su izvršene u nadležnom registru nepokretnosti.

Katastar nepokretnosti može bliže urediti unos podataka.

Prilikom unosa podataka, katastar nepokretnosti postupa neposredno na osnovu obaveštenja i ne donosi posebne akte.

Republički geodetski zavod - katastar nepokretnosti, ne odgovara za tačnost i potpunost podataka upisanih u Centralnu evidenciju hipoteka.

Centralna evidencija hipoteka dostupna je svim licima, bez ograničenja, radi pretraživanja ili prikupljanja informacija, u svakom trenutku u okviru radnog vremena katastra nepokretnosti ili, putem Interneta, i van radnog vremena, bez naknade. Svako ima pravo pristupa podacima unetim u Centralnu evidenciju hipoteka.

Sredstva za održavanje Centralne evidencije hipoteka obezbeđuju se iz prihoda ostvarenih po osnovu naknade za unos hipoteka i iz drugih prihoda katastra nepokretnosti, u skladu sa zakonom.

Spoljašnje veze[uredi]

Vikiostava
Vikimedijina ostava ima još multimedijalnih datoteka vezanih za: Hipoteka