Закуп

Уговор о закупу је двостран правни посао (уговор) којим се једна страна (закуподавац) обавезује да другој страни (закупцу) преда на употребу одређену непотрошну ствар или одређено имовинско право, а закупац се обавезује да му за то плаћа накнаду и да му по истеку уговора ту исту ствар или право врати.

Он је именован, консенсуалан, неформалан уговор, двострано обавезен и теретан, уговор са трајним извршењем престација, може бити закључен и као уговор интуиту персонае (обзиром на лична својства уговорних страна). Од правила да је уговор о закупу неформалан уговор одступа се у случајевима кад је предмет закупа непокретна ствар (стан, пословни простор, земљиште) када је по правилу за његову пуноважност потребна писмена форма и где су потписи уговорнох страна оверени од стране надлежног државног органа. У пракси се често дешава да се ово правило не поштује па наши судови примењују правило о конвалидацији ништавог уговора, да је пуноважан уговор о закупу непокретности коме недостаје законом одређена форма у случајевима када су обе уговорне стране извршиле своје уговорне обавезе, што изричтио допушта Закон о облиганионим односима у члану 73.

Битни елементи

Битни елементи уговора о закупу су :

• 1. Непотрошна ствар (или имовинско право - када се у ствари ради о уговору о лиценци, који је и настао из уговора о закупу у савременом праву када се јавила потреба да и нека имовинска права буду предмет закупног односа, на пример право употребе туђег патента или жига итд. за одређену накнаду), често се назива и предмет уговора, што није сасвим тачно.

• 2. Закупнина - износ накнаде коју закупац дугује закуподавцу за употребу закупљене ствари. Уговор о закупу је ништав уколико нису одређена ова два елемента у самом уговору. Што се тиче закупнине она мора бити макар одредива.

Поред ова два елемента у литератури се као битан елемант често наводи и време трајања закупног односа. Он може бити битан елемент ако уговорне стране тако одреде у самом уговору, али је пуноважан и уговор о закупу у коме није одређено време трајања, јер тада важи правило да је закуп закључен на неодређено време.

Обавезе закуподавца

• Предаја ствари - Закуподавац је дужан да ствар преда закупцу у државину у исправном стању, заједно са свим њеним припацима, односно онако како је уговорено. Закуподавац је одговоран закупцу за материјалне и правне недостатке ствари.

Закуподавац је одговоран за све материјалне недостатке ствари које сметају њеној уговореној или редовној употреби без обзира да ли је за њих знао, с тим што тзв. недостаци мањег значаја (који не сметају уговореној употреби ствари) нису релевантни. Ако су такви недостаци били познати закупцу у часу закључења уговора, закуподавац не одговара за њих, јер важи претпоставка да је ствар уговорена са тим недостацима (без обзира да ли је то ушло у писмени уговор или не). Међутим ако закупац услед крајње непажње (пажња иоле пажљивог човека) није приметио недостатке на ствари, а закуподавац је знао за постојање недостатка па је намерно (умишљајно) пропустио да на њих скрене пажњу закупцу, закуподавац се не може ослободити одговорности за материјалне недостатке. Закуподавац увек одговора ако је тврдио да ствар нема никакве недостатке. Закупац је дужан да без одлагања обавести закуподавца о свим уоченим недостацима на ствари. У случају да ствар има материјалне недостатке права закупац се састоје у томе до он може захтевати да их закуподавац отклони, а ако он то не учини или се недостаци не могу отклонити закупац има право избора да раскине уговор или да захтева снижење закупнине сходно недостацима. У сваком случају има право на накнаду штете коју је тиме претрпео.

Закуподавац такође одговара за све правне недостатке на ствари коју је дао у закуп и гарантује да на њима не постоји неко право трећег лице услед чијег вршења би била угрожена мирна државина закупљене ствари или би она била у потпуности одузета. Ако се услед права трећег лица закупац потпуно лиши државине ствари која му је дата у закуп (нпр. закуподавац је дао у закуп туђу ствар, па је власник одузме од закупца - тужбом у парничном поступку) уговор о закупу се раскида по сили закона, а закуподавац дугује закупцу накнаду штете. Ако је закупћево право државине само угрожена (нпр. треће лице има службеност пролаза кроз земљиште које је дато у закуп ), закупац има право да бира: 1. Да раскине уговор или 2. Да тражи сразмерно смањење закупнине, уз право на накнаду штете у оба случаја.

• Обавеза одржавања ствари у исправном стању - Ова обавезе подразумева право и дужност закупца да обавести закуподаваца о потреби оправке ствари. Овде се ради увек о "већим" оправкама и интервенцијама на ствари, које не спадају у тзв. ситне оправке изазване редовном употребом ствари које је закупац дужан да поднесе (нпр. изливање воде у стан услед истрошености водоводних цеви, прегореле инсталације и сл.). Закупац такође има право и да сам изврши потребне оправке, уколико закуподавац по његовом обавештењу и позиву да оправи ствар ништа не учини и да трошак који је имао наплати закуподавцу.

Обавезе закупца

• Да ствар употребљава сагласно уговору или њеној намени - има дужност да ствар чува, да је одржава, да спречава умањење њене вредности да врши мање оправке итд.

• Да редовно плаћа закупнину закуподавцу на уговорен начин и у уговореним роковима - Закупнина се најчешће састоји у новцу али је могуће угворити и да се она плаћа у неким другим стварима. Закуподавац може отказати уговор о закупу уколико закупац не плати закупнину у року од 15 дана од када га је закуподавац опоменуо на плаћање.

• Да након истека уговора о закупу ствар врати закуподавцу.

Подзакуп и отуђење закупљене ствари за време трајања закупа

Закупац може, уколико није друкчије уговорено закупљену ствар или њен део (нпр закупљен је стан, пс закупац да у закуп једну собу) дати у подзакуп трећем лицу које се назива подзакупац. Закуподавац није у облигационом односу према подзакупцу, али му закупац јемчи да ће подзакупац употребљавати ствар сагласно уговору, што произилази из начела да су облигациони односи релативног карактера (да производе правна дејства само између страна у облигационом односу). Међутим за наплату доспеле закупнине закуподавац се може директно обратити подзакупцу и од њега наплатити подзакупнину коју овај дугује закупцу, што представља један од изузетака да је облигациони однос релативног карактера.

Уколико закуподавац за ствар која је предата у закуп отуђи (прода, поклони, размени) тако да друго лице стекне право својине на закупљеној ствари уговор о закупу остаје на снази а нови власник ступа на место закуподавца у облигационом односу и дужан је да за све време док траје уговор о закупу трпи закупчево право да ствар употребљава уз плаћање закупнине.

Престанак уговора о закупу

Закуп може престати протеком рока на који је уговорен, с тим што ће се сматрати да је закључен нови уговор о закупу на неодређено време под истим условима (тацита рецондуцтио) ако се обе уговорне стране након истека уговора о закупу понашају као да закупни однос није престао (закупац наставља да плаћа закупнину, а закуподавац се томе не противи), отказом уколико време трајања није уговоренео (закуп на неодређенео време). Отказни рок износи осам дана осим ако није уговорено другачије, а не може се дати у невреме (Отказ уговора о закупу није могућ када би према околностима у сваком конкретном случају то било очигледно неправедно за закупца или закуподавца или би му нанело штету већих размера - нпр. бременитост жене која је у закупу стана). Закуп такође престаје пропашћу закупљене ствари, а ако је закључен као "intuitu personae" онда може прести и смрћу неке од уговорних страна.

Литература

1. А. Гамс, Увод у грађанско право, Београд 2. С. Перовић - Облигационо право, Београд 3. Ј. Радишић - Облигационо право, Београд 4. Ђ. Николић - Облигационо право, Београд

Референтни прописи

• Закон о облигационим односима
• Закон о становању
• Закон о промету непокретности